“二次房改”再次掀起市场热潮，让人纷纷为之心动。作为房地产领域的一大亮点，二次房改重新调整了购房政策，为购房者带来了更多利好。不仅仅是利率方面的优惠，更是一系列的政策红利助力购房者轻松置业。这一系列的变化让购房者重新燃起了置业的热情，也为房地产市场注入了新的活力。是时候再次感受“二次房改”的魅力了！

但最近2年随着房地产告别了绝对短缺时代，特别是房地产深度调整下，过去热炒的房地产话题现在很难吸引人。

这几天：“二次房改”再次被关注，当然除了房地产业内可能稍微留意一点，现在对这种话题很难吸引太多人关注。

10月26日，近期国务院发布的国发【2023】14号文提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

住房制度改革，是中国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革。第一次房改其实就是90年代初的 改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。

1991年6月，国务院发出《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，要求将现有公有住房租金有计划、有步骤地提高到成本租金；在规定住房面积内，职工购买公有住房实行标准价。11月，国务院下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，确定房改的总目标是：从改革公房低租金制度入手，从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配，由住户通过买房或租房取得住房的所有权或使用权，使住房作为商品进入市场，实现住房资金投入、产出的良性循环。这是中国住房制度改革的一个纲领性文件。

1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

2018年的时候，曾经有一次铺天盖地的炒作二次房改，结果众所周知。2018年深圳房价降了，结果2019年开始刺激，市场又一轮爆发上涨。

回顾房地产发展历程，房地产从98年进行改革以来，经历了许多变化和发展。从“福利分房制”到住房分配货币化。从最早的简单住房和土地交易，到房地产市场专业化趋势，再到现代的多元化房地产投资和开发，这个行业已经发生了翻天覆地的变化。可以说，房地产迎来了长达二十多年空前的繁荣发展，为我国经济发展和城市建设做出了重要贡献。

同时，地产业也成为了我国经济发展的重要支柱产业之一。在这二十多年间，房地产市场表现出了极大的活力，房价持续上涨，出现了全民炒房的盛况。房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式下，一味地追求市场规模，大部分房企债务规模过大。这一切的结果导向，造成了房地产市场过度金融化。因此，很多的问题就开始出现了。

在很大程度上，地方财政的稳定与否直接决定了房地产市场的健康程度。而地方财政的主要来源之一，便是土地供应。

楼市分化的现象也是愈加严重。首先，一二线城市由于经济发达，人口聚集效应明显，楼市需求依然保持较高水平，房价相对来说比较稳定。而三四线城市，呈现人口净流出的景象，楼市的阶段性供大于求现象尤为明显。在这些城市，房屋供给过剩，销售难度加大，房价上涨动力不足，市场发展受到了严重的制约。除了不同城市之间的楼市分化外，同一城市内部不同区域之间的楼市分化也日益突出。

林林总总这么多，其实梳理一下政策。

首先：不存在二次房改的可能性，以为市场都以第一次从计划到市场的标准看政策，当年的第一次房改可以说建立的基础是整体改革开放，房地产要快速发展。所以这个制度的变化非常剧烈的影响了房地产市场。

其次：房地产已经过了绝对短缺时期。

1949年初，中国人均居住面积仅4.5平米，如今，城镇人均住宅建筑面积超过30平方米。除了居住面积的改善，居住质量也在不断提高。在此期间，我国城市化率从10.64%攀升到60%+，整体看，需要买房的群体已经相比30年前锐减。

第三：土地财政难以支持大规模保障房建设。

官方数据：从1994年国务院决定深化城镇住房制度改革到2007年，全国共建设廉租房、经济适用房等保障性住房1000多万套。自2008年大规模实施保障性安居工程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套，2200多万困难群众取得住房补贴，帮助2亿多困难群众实现安居。我国已建成世界上最大的住房保障体系。

从官方数据看，保障房建设每年的量并不小，与老百姓的实际体验不完全符合。如果按照官方数据，接近8000万套保障房，占整体市场供应已经超过20%。

保障房一直在建设，所以不涉及到制度变化，所以不存在二次房改这个话题。

第四：如果不封闭，就不存真正的保障房。

保障性住房一般包括廉租房、公租房、保障性租赁住房等面对中低收入者，没有产权的房子。另外，还有经济适用房、限价房、共有产权房、安居房、定向安置房等面对中低收入者，有产权的房子。目前市场上，保障房以有产权，未来可变成商品房为主。而包括香港、新加坡等城市，保障房都是不可转商为主。

产生这个政策的核心原因还是老百姓对房屋产权的重视，没有产权的或者只有部分产权的封闭保障房大部分城市出现了空置的现象。这也决定了如果要将保障房作为拉动经济温度的工具就不可能封闭运转。

所以归根结底，就不存在任何二次房改的可能性，市场也不需要。当然，本来房地产的需求也会出现衰减。

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